В ближайшее время мы станем свидетелями вновь появляющихся долгостроев и обманутых дольщиков – неприятный прогноз от экспертов по рынку недвижимости.
Рекордная инфляция, подорожание ипотеки, турбулентность в экономике, непредсказуемость в мире перетряхнули и рынок жилья в Казахстане. Сейчас покупатели ждут, когда цены упадут, продавцы поднимают стоимость, а эксперты пугают появлением долгостроев и обманутых дольщиков. В общем сюжет для фильмов в жанре триллер…
Что происходит?
2022 год для рынка жилья не будет спокойным, по крайней мере так прогнозируют опрошенные Informburo.kz эксперты – много всего непонятного происходит в мире. Повышение ипотечных ставок, сокращение реальных сделок и падение доходов говорят о стагнации и о том, что ценам пора бы уже упасть. С другой стороны, обесценивание денег, большая часть материалов для строительства завозится из-за границы, ещё и логистика стала дорогой, удорожание и нестабильность цен от поставщиков – всё это добавляет сложностей и взвинчивает цены.
«После начала событий в Украине и перманентного хаоса во всём мире в марте застройщики замедлили свои продажи. В апреле стоимость квадратного метра жилья начала увеличиваться, а объёмы продаж во всех городах Казахстана снижаться, – рассказала, CEO Homsters Central Asia Зульфия Гетманчук. – Новые логистические пути и санкции сделали крайне сложным расчёт себестоимости квартир на рынке. Также необходимо принять во внимание увеличение базовой ставки и подорожание ипотечных программ от банков второго уровня. Большая часть жилья приобретается через ипотечные программы, теперь коммерческая ипотека становится доступна не всем, в то же время государственные бюджетные программы сокращаются».
Впрочем, это далеко не весь букет неприятностей, который свалился на рынок недвижимости. По рынку прошёл слух, что ипотечная программа 7-20-25 будет закрыта в ближайшее время.
«С января по март 2022 года рынок недвижимости показывал рост как на первичном, так и на вторичном рынке. Но на самом деле рост начался, как только объявили о возможности использовать пенсионные накопления на приобретение жилья. Быстрее всего отреагировал вторичный рынок. Новостройки не сильно отставали, но темпы роста были не такие стремительные, – объяснила, как развивалась ситуация, Зульфия Гетманчук. – Если говорить только о 2022 годе, то с января по конец марта количество сделок стремительно росло, пока была возможность использования пенсионных накоплений. К сожалению, рынок не смог дать достаточного предложения, и под программу попадали единицы жилых комплексов как в Нур-Султане, так и в Алматы. С марта по текущее время мы наблюдаем за спадом спроса на недвижимость. Сейчас рынок переживает стагнацию. Сделки проходят, но их не так много, по сравнению с первым кварталом 2022 года и по сравнению с 2021 годом».
По мнению CEO Homsters Central Asia, многие застройщики в Казахстане зависят от поступающих денег от дольщиков (тут ещё много можно говорить о легальности таких сделок) и спад спроса неминуемо приведёт к дефолту. То есть в ближайшее время мы станем свидетелями вновь появляющихся долгостроев, обманутых дольщиков и прочих проблем.
Спрос на квартиры будет всегда
За первые пять месяцев 2017 года в Казахстане было заключено чуть более 90 тысяч сделок купли-продажи квартир и индивидуальных домов, и это было рекордом за пять лет. За май-июнь 2022-го казахстанцы купили более 60 тысяч квартир, и это уже считается стагнацией.
«Количество сделок за май составило 30 500 по стране, за июнь – 31 019. По моему мнению, мы будем наблюдать плюс-минус эти цифры до конца года, – пояснила советник президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко. – На фоне повышения порогов достаточности и уменьшения возможности изъятия средств из ЕНПФ на покупку недвижимости можно сказать, что спрос значительно снизился. Но это только в сравнении с прошедшими месяцами оформления сделок с участием средств ЕНПФ».
Риэлторы уверены, спрос на покупку квартир будет всегда. Большой или маленький – это другой вопрос.
«Если же говорить о том, есть ли спрос, – спрос, разумеется есть, и он будет расти. Как минимум потому, что растёт численность населения, как за счёт естественного прироста, так и за счёт миграционного», – уверена Нина Лукьяненко.
«За апрель-май текущего года падение составило около 70%, – сообщила независимый аналитик, эксперт рынка недвижимости Анна Шацкая. – С июня рынок понемногу стал оживать. Вместе с тем в реальных сделках увеличиваются скидки на торг, хорошо уступают продавцы, которые торопятся продать. И после проверок антимонопольного комитета ключевые застройщики также пошли на снижение цен на некоторые свои жилые комплексы».
А что по ценам?
Цены за прошлый год выросли в среднем по стране на 25-30% в зависимости от региона. И это немало. Если же цены сравнить с 2017-м годом, то…
по данным онлайн-сервиса Homsters.kz, в Алматы в 2017 году квадратный метр жилья стоил 367,3 тысячи тенге, а сейчас – 572,5 тысячи тенге, в Нур-Султане квадрат жилья стоил 328,5 тысяч тенге, теперь – 393,3 тысячи.
«Что касается вопроса, стоит ли ожидать падения, – падения ожидать не стоит. Предпосылок для резкого снижения нет. Однако стоит отметить снижение цен на вторичную недвижимость – она точно была в значительной степени переоценена, и на фоне отсутствия покупательной способности в выигрыше останется тот продавец, который поставит реальную стоимость на опережение. Сделки происходят по тем объектам, где покупатель и продавец могут найти компромисс в цене», – сделала расклад Нина Лукьяненко.
Из плохих новостей: большая часть продавцов не готова к скидкам, находится в ожидании просмотров покупателями, при том что число посещений квартир с завышенной ценой покупателями резко сократилось.
Из хороших новостей: «На первичном рынке мы заметили появление новых проектов по доступным ценам. Это проекты в основном комфорт-класса. В Караганде, к примеру, крупный надёжный застройщик строит жильё комфорт-класса. В черновой отделке цена – от 230 тысяч тенге за квадрат», – рассказала Анна Шацкая.
По словам риэлторов, самым востребованным остаётся жильё эконом- и комфорт-классов.
«Оно интересно как для собственного проживания, так и для перепродажи. Покупатель становится требовательным и избирательным. Жильё эконом- и комфорт-класса становится всё более качественным, удобным и доступным по цене», – отметила Зульфия Гетманчук.
«Как и во все другие времена, жильё, предназначенное для жизни, спросом пользуется вне зависимости от потребностей и финансовых возможностей покупателей. Те, кто долгое время проживал в аренде, рады купить однокомнатную на вторичном рынке с кухней в шесть квадратов. И таких сделок много. Те, кто может позволить себе большее, присматриваются к новостройкам. Те, кто имеет финансы и насиделся дома взаперти, рассматривают покупку дома с участком или как минимум таунхауса. Общее число сделок с домами и участками составляет около 30% сделок всего рынка», – добавила Нина Лукьяненко.
Источник: Informburo.kz
